2022年，楼市经历了全国性的深度调整，行业投资、施工、新开工等各项指标均出现了深度回调，其中新房成交同比下降27%，按常理来看，楼市库存去化压力应当急剧攀升。

但在此背景下，全年土地成交出现了深度调整，土地购置面积同比下降53%，大量土地被城投公司托底拿下，整体开工率偏低。据克而瑞地产研究中心监测，由于房地产住宅项目2022年领取销许速度放缓、新推案减少，全国商品房狭义库存竟不增反降，超过六成的典型城市狭义库存同比下滑。

不过，部分城市楼市成交量下滑幅度过大，但土地出让的回调力度不足，楼市总体库存去化形势仍然严峻，广义库存量仍在攀升。国家统计局数据显示，我国商品房待售面积已经突破6.5亿平方米，现有待售面积足够1600多万人居住。

(资料图)

新推案减少致狭义库存不升反降

克而瑞按照狭义和广义两种库存量数据来反映各地库存情况，其中狭义库存量指已批准预售的商品住宅中尚未销售的建筑面积，广义库存量的统计范围更广，指可销售房屋量和涉宅用地施工量之和，这里面包括已拿地未动工项目和已动工未拿销证的项目，地域范围也包含了地级市下辖县市。

一般来说，狭义库存是一个中短期指标，也是一个房地产业内和主管部门重点关注的指标，而广义库存量则是反映楼市库存量的长期指标。

受楼市行情影响，人为放缓销售许可发放可以降低楼市狭义库存量。从土地端来看，土地交易量下降、大量城投托底拿地也导致了狭义库存的整体降低。

按我国人均住房建筑面积39.8平方米计算，现有待售商品房面积已足够1600多万人居住。由此可见，全国楼市库存去化形势仍然严峻。

据克而瑞统计，全国有超过四成城市的楼市狭义库存消化周期超过两年，仅极少数城市消化周期能保持在10个月以内。

典型的消化周期保持健康的城市是上海、杭州，截至2022年末，这两城的消化周期分别为6.9个月和6.4个月，较2014年高点的降幅均超过60%。这两城商品房年成交规模均维持在1000万平方米左右的相对高位，狭义库存规模控制在了较低水平，仅为500万平方米量级，使得狭义库存消化周期指标处于相对安全的范围。

广义消化周期在3年以内的城市，仅余合肥、杭州、上海、泉州等，其中杭州的楼市库存广义消化周期目前维持在2年左右的绝对低位。

而广义消化周期过长的城市占比过半，其中重庆达到9.8年，主要原因是重庆商品住宅成交在2022年出现了大幅下滑，远远低于往年2000万平方米量级的交易规模，加上土地供应回调力度不足，导致重庆广义消化周期出现了巨幅上升。

图片摄影：任玉明

三分之一已完工住宅没卖掉

根据国家统计局数据，截至2022年末，全国住宅竣工未售面积已经达到2.7亿平方米，同比上升18%，创近五年新高。

但就历史数据来看，目前的全国住宅竣工未售面积仍远低于2015年4.5亿平方米的高点。2016年起，楼市进入去库存周期，棚改等一系列手段的使用，一度让竣工未售面积逐年下降，在2019年达到低点。克而瑞地产研究中心认为，这个指标在2022年出现急剧上升，主要原因还是竣工住宅的售出率出现了显著下降。

通俗来讲，房子变得不好卖了。到底有多不好卖呢？根据住宅待售面积、住宅竣工面积、现房销售面积等指标，可以测算出历年中国竣工住宅的未售率。根据克而瑞测算，2022年，全国已竣工住宅的未售率攀升至32%——也就是说，截至2022年末，有大约三成已造好的商品房没有卖掉。

由于我国实行商品房预售制，从房子卖出到竣工一般需要1-2年的施工期，2016年起房地产周期上行，住宅未售率下降，至2019-2021年达到低点；而2020年起，整体市场去化率开始下行，直到2022年全国商品住宅销售规模较上一年下降了4亿平方米，所以竣工住宅未售率的攀升，与房地产市场下行周期是一致的。

克而瑞地产研究中心预判，若2023年消费者预期和行业销售不能得到良好回正，竣工住宅未售率必将在接下来一两年内继续上行，导致商品住宅待售面积加速攀升，房地产库存积压将更加严重。