二手房往往因价格实惠受到不少购房者的青睐,特别是碰到那些急需用钱的卖家,还可以压压价,非常划算。王某在河南省巩义市区看中一套二手房后,很快全额支付了86万元的购房款,房屋过户登记手续也顺利完成,但5个月后获知的一条信息让她把卖方诉至法院。

“这套房子原来的女主人在房间内自杀。”听到邻居无意中说起房屋过去的情况,王某感到后怕,但房款已经全额支付,而且完成了过户,这该怎么办呢?

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房屋过户后发现是“凶宅”

2021年5月31日,王某与李某、崔某夫妇签订房屋买卖合同,约定以86万元的价格购买李某、崔某共同所有的位于巩义市区的一套房产。同年7月初,双方顺利完成房屋过户登记手续,王某取得不动产登记证书。

2021年10月初,王某听闻崔某前妻马某于10年前在涉案房屋内自杀身亡。“我买到的是‘凶宅’,今后怎么能安心住下去?李某、崔某夫妇隐瞒该事实,构成欺诈。”颇受困扰的王某向巩义市人民法院提起民事诉讼,请求撤销与李某、崔某夫妇的房屋买卖合同,退还所支付的全部购房款86万元,并将房屋重新过户到买卖前的李某名下。

李某、崔某夫妇辩称,王某所诉基本事实属实,但不构成欺诈。

法院查明,2009年2月24日,崔某购买涉案房屋。2009年10月22日,崔某与马某登记结婚,2010年5月28日,马某在该房屋内自杀(煤气中毒)。崔某与李某登记结婚后,于2018年10月17日将该房屋变更登记在李某名下。崔某、李某共同将涉案房屋出售给王某时,未将涉案房屋中发生过人员自杀的事实告知王某。

法院审理认为,当事人在订立合同过程中,应当遵循诚实信用原则,如实披露与订立合同有关的重要信息。择善而居,趋利避害,是一种朴素的传统风俗。房屋中曾发生过非正常死亡的事件,虽然并不影响房屋的实际使用价值,但对于普通民众而言,该情形却会对居住人的心理产生重大影响,足以对其作出是否购买房屋的真实意思造成影响。因此,出卖方负有向购房人如实披露、告知的义务。

本案中,被告李某、崔某未如实告知马某在涉案房屋内自杀的事实,使原告王某在违背真实意思的情况下签订并履行了房屋买卖合同,构成欺诈,原告要求撤销房屋买卖合同并要求返还购房款86万元、协助过户的主张,法院予以支持。

主审法官张瑞丽解释说,在传统民间文化中,“凶宅”属物之瑕疵,会影响房屋的交换价值,公众对于“凶宅”的避讳心理属于公序良俗的范围,故依据诚实信用原则及对传统风俗的尊重,出卖方对该信息故意隐瞒的,则构成法律意义上的“不作为方式”的欺诈,双方合同应当予以撤销。

如何避免买到“凶宅”

“法律上没有‘凶宅’的定义,自然也没有将该信息列为必须披露的信息项目。一般来讲,‘凶宅’是指曾发生过凶杀、自杀、意外等非自然原因死亡事件的房屋,但老人自然死亡、正常病亡等不包含在内。”河南郑港律师事务所律师陈天鹏说,随着经济社会的发展,二手房因具有价格实惠、地理位置优越、交通便利等特点,且交易成功后可以直接入住,市场持续处于火热之中,但由于二手房交易涉及多个环节,隐含各种交易风险,有的购房者买到“凶宅”后,在精神上承担着巨大的压力。

“买卖二手房时,购买方可向房屋中介、出售方询问有无非正常死亡等相关情况,出售方应遵循诚实信用原则,把房屋曾发生的诸如非正常死亡等影响个人购房的重要信息主动告知,避免可能出现的法律风险。”陈天鹏建议,买家在购买二手房时,可在合同中明确买卖条件,比如要求卖方保证所出售房屋中未曾发生过非正常死亡等可能导致买家心理不安的情况。这样的约定,既可以督促卖方如实披露房屋信息,也可以让买家在发生纠纷寻求法律救济时有据可依。

“不少二手房买卖都是通过房屋中介成交的,买家除要求房屋中介按照行业规章制度的规定,如实告知物业的权属、面积、使用年限、用途、抵押、租赁、使用限制等基本情况外,还可要求对所售房屋是否出现过非正常死亡等情况进行告知,并在合同中进行约定。”陈天鹏说。

二手房买卖应做到诚实信用

“二手房买卖中容易出现纠纷,究其原因,是因买家和卖家的利益不一致。但只要本着诚信、公平的原则,就能避免纠纷,依法维护好买卖双方的权益。”郑州市中原区房管局相关负责人说。

这位负责人坦言,买家在买二手房时,首先考虑的一定是房价,如果不考虑房价,就会去选择购买新房,新房不存在非正常死亡等情况。有的二手房地理位置好,无论是结构还是采光都很理想,但房价却很便宜,购房者容易被眼前的诱惑所蒙蔽,以为捡了个大便宜。

“在传统观念里,房屋里死过人是十分不吉利的。有些房主为了顺利出售房屋,在订立合同时故意隐瞒房屋发生过非正常死亡事件的事实,又以较低的价格作为诱饵,买方在没有查清事实的情况下贸然购房,事后得知事实真相后,往往会发生纠纷。”这位负责人说,如卖房人故意隐瞒真相或虚构事实,则违背了诚实信用原则,构成欺诈,应当承担违约责任。

“买卖双方在平等自愿的基础上签订的房屋买卖合同是双方当事人真实意思的体现,合法有效。房主在售房过程中故意隐瞒房屋内曾有非正常死亡等情况,依据价值规律,房屋虽然在实物形态上没有受损,但依据人们的现实观念,房屋会因购买者避讳而贬值,因此房主主观有过错构成侵权。”陈天鹏认为,为避免纠纷,房主要遵守诚实守信原则,如实告知房屋的非正常死亡等情况,买方在购买二手房时要主动询问房屋的实际情况,切勿因为贪便宜而买到烦心的房子。