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房地产正在波动中平和复苏，对于房企而言，二季度是一个难得的资金缓冲期。

一方面，据中证鹏元整理，今年4月中旬-5月中旬地产行业需要兑付的12只债券合计余额约266.50亿元，整体偿债压力相较此前有所缓解。

与此同时，中指院披露，截止4月底已有39家房企已发布拟定增募资计划，预计将有超千亿元的股权融资资金持续释放。配合房地产行业一季度“债券净融资额回正”的现象，能看出房企融资转好的趋势。

还债压力舒缓、融资逐渐增多，客观而言，二季度的资金环境，对不少房企来说或是相对轻松的。相应的，这个阶段也会是稳健型房企打开市场的冲刺期。

可以看到，近日碧桂园、中海、龙湖、滨江积极进入杭州扩充土储，广州、上海的首批供地也引来大量房企关注，头部房企无一躺平，销售和囤储两手抓，争相开辟未来前景。“筹钱打好生存战”无疑已成为目前主流房企的发展底色。

地产资金回振 房企积极融资求发展

申万行业指数是反应行业发展情况和市场前景的主流工具，数据显示，申万一级房地产行业指数在4月中旬一度高走，4月14月涨幅4.35%，在同级行业指数中排名从去年的倒数一二大幅提升至第七位。这一定程度折射出地产板块希望在二季度实现资金回振的势头。

（SW房地产指数相对强弱RS走势一览）

这个趋势，在公募基金领域体现尤为突出，去年底至今，公募基金对房地产行业的持股比例连续回升。

Choice数据显示，2023年1月-4月14日，8只地产主题ETF基金的份额规模增长了16.83%。在2022年末，公募基金持有的房地产行业标的市值（合计1020亿元）占全部股票资产市值的1.65%，实现了近三年来房地产权重的首次回升。

虽然权重值仍是低的，但却是主流资金们重新启投地产的印证，预示着房企融资局面的持续转好。

头部房企尤其擅长抓住窗口期，截至4月23日招商蛇口(行情001979,诊股)、华发股份(行情600325,诊股)、保利发展(行情600048,诊股)、万科、越秀地产等39家房企争先公布了股权融资计划，其中不少是超过50亿元的大额融资。

民企同样在积极融资，保证资金通畅。例如碧桂园2023年面向专业投资者公开发行公司债券已在3月14日更新为“已受理”，该笔小公募债券，拟发行金额186亿元。

紧接着，4月14日资本市场消息称，碧桂园附属公司由投资公司Flow Capital（HK）Ltd取得了9亿港元的新融资，融资期限2年。

据公告，上述融资主要用于偿还公司有息债务、置换已用于偿还到期债务的自有资金，以及补充流动资金、项目建设等。根据凤凰网房产统计，碧桂园今年即将到期三笔债券，余额合计约71亿元，另外2025年将到期4只公司债，余额合计85.38亿元。

仅就碧桂园2023年前四个月的新增与计划融资来看，已经能够覆盖今年和未来3年的到期债务兑付，公司还债压力完全处于可控状态。

这就为碧桂园留出了更大余地去求发展。例如公司在春节后作为首家获批储架式注册发行的房企，发行的200亿元中期票据，就更多投入于项目建设。

2022年，碧桂园成功发行了近百亿元人民币的公司债、中票、ABS、可转债等直接融资产品，完成3次股权融资共获得约115亿港币，累计获得超十家银行逾3000亿元人民币意向性综合授信支持。去年底，工商银行(行情601398,诊股)广东省分行为碧桂园成功办理一笔“内保外贷”业务，提供金额为2.8亿美元、期限3年的银团贷款。可见，碧桂园的融资储备足够大，这为公司扩大土储和销售、提升业务奠定了厚实基础。

不放过任何节点 打好“生存战”

二季度房企可以冲刺，不仅因为融资回暖，还因为政策有“发挥空间”。

知名房地产研究专家丁祖昱指出，一季度虽然全国商品房销售额止跌转涨，但政府暂未出台调控政策。这预示着，未来还有政策空间，尤其限制性政策在二三线城市可能会全线退出，宏观的经济扶持回同步跟进，多管齐下助企纾困。

二季度，房企也必须冲刺，因为1月-4月市场的第一次脉冲基本结束，即走完了1月下行、2月复苏、3月追增后、4月开始回调的过程。诸葛找房数据显示，4月前三周重点15城新房和二手住宅成交量均出现下滑。

第二次脉冲何时发生、发生在哪些城市尚有待观察，不过提前做好确定性的准备不可或缺，比如抓住每一个可能的节点。

今年的“五一小长假”，碧桂园在多个城市推出了“五一放价”、“特价房源”、“假期钜惠”等活动；龙湖在促销政策之外，六大主航道业务打通助销；保利利用文化资源赋能地产，开展了诸多跨界项目……几乎家家房企都拿出了“绝招”赢取市场。

丁祖昱指出，行业规模下台阶，土地成交规模、新房成交、二手房成交都会回落，这是趋势性的。但伴随核心一二线和三四线的分化、中心城区和远郊的分化都会加剧， 市场也存在结构性的机会。市场的点状回暖和区域性复苏，有赖具体城市和区域的供求关系，这个市场会更考验房企的核心能力。